2022 주택 증여 절세 방법 (+일반 증여, 부담부증여 타이밍)

가족 간 재산 증여 시 증여세뿐 아니라 취득세와 양도세도 부과하게 됩니다. 재산 증여는 세금 지출이 많은 만큼 증여 시기를 잘 선택하면 세금을 절세할 수 있는데요. 특히 주택 증여는 좋은 타이밍을 놓치면 높은 과세가 부여되기 때문에 시기가 무엇보다 중요합니다. 주택을 보유하고 있기는 부담스럽고, 처분하기는 아까울 때 적절한 증여 기회를 엿볼 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.

 

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주택 증여 세금 부과기준

주택 증여 시 *수증자(재산 받는 자)는 증여세 말고도 취득세라는 세금이 존재하기 때문에 두 종류를 납부해야 합니다. 증여세는 국세에 속하고 취득세는 지방세에 속합니다.

 

구분	증여세	취득세
과세표준	시가 적용	공시가격 적용

 

증여세를 과세하는 기준으로는 첫 번째 매매 가격 or 감정평가 가격 (시가), 두 번째 유사 매매 사례 가액 (시세), 세 번째 공시 가격 순으로 적용합니다. 즉 시가가 없을 경우 시세로, 시세가 없을 경우 공시 가격으로 증여세를 과세합니다.

 

취득세는 증여세와 달리 공시 가격으로만 적용하고 있는데요. 2023년부터는 감정가액, 공매가액, 유사 매매 사례 가액 중 가장 최근 거래 금액으로 과세표준이 바뀌기 때문에 납세 부담이 늘어나기 전, 2022년 안에 주택 증여를 하는 것이 좋습니다.

 

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일반 증여

취득세율

증여가액 (과세표준)	비조정 대상 지역	조정 대상 지역
3억 원 미만	3.5%	3.5%
3억 원 이상		12%

 

일반 증여는 채무가 없는 주택을 수증자가 무상으로 넘겨받는 것을 의미합니다. 수증자는 발생된 증여세와 취득세를 납부하면 되는데요.

 

4월 말 이전 조정 대상 지역을 증여했다면 취득세는 2021년 공시 가격으로 적용되며, 5월 이후에 증여했다면 취득세는 2022년 공시 가격으로 적용됩니다. 4월 말일 전, 후로 기준이 바뀌기 때문에 4월 말 후로는 공시 가격이 3억 원 이상 오른다면 12%의 취득세율을 부과해야 합니다.

 

단, 예외적인 경우가 있습니다. 조정 대상 지역이면서 공시 가격이 3억 원 이상이어도 1세대 1 주택 소유자가 배우자나 직계존비속(부모, 자녀)에게 증여한다면 취득세율은 3.5%로 적용해서 계산합니다.

 

 

부담부증여

부담부증여는 재산 안에 *증여자(재산 주는 자)의 *채무(유상 취득분)가 있는 주택을 수증자가 넘겨받는 것을 의미합니다. 그렇기에 소득이 있는 자가 증여받을 수 있는데요. 만약 수증자가 채무를 갚을 능력이 없어, 증여자가 채무를 갚는다면 가산세까지 부과되므로 주의해야 합니다.

 

증여자는 채무에 대한 양도세를, 수증자는 채무를 제외한 나머지 재산을 증여세와 취득세로 납부하면 되는데요. 부담부증여를 통해 수증자에게 채무를 전가하게 되면서 증여자의 채무 부담을 덜어냈기 때문에 이득을 본 만큼의 양도세를 내야 합니다.

 

5월 11일부터 다주택자의 양도세를 완화한다는 희소식이 있습니다. 예전에는 다주택자라면 양도세 폭탄으로 부담부증여를 꺼려했었는데요. 한시적 중과 유예를 이용해서 세금 절세를 톡톡히 누릴 수 있습니다.

 

양도세율

과세표준	세율	세율
		2주택	3주택
1,200만 원 이하	6%	26%	36%
1,200만 원 초과	15%	35%	45%
4,600만 원 초과	24%	44%	54%
8,800만 원 초과	35%	55%	65%
1억 5천만 원 초과	38%	58%	68%
3억 원 초과	40%	60%	70%
5억 원 초과	42%	62%	72%
10억 원 초과	45%	65%	75%

 

양도세 계산 방법

시가 10억 원, 전세 보증금 6억 원, 취득 가격 4억 원, 3 주택자 (15년 보유)

구분	중과 유예 이전	중과 유예 이후
증여가액	10억 원 - 6억 원 = 4억 원
양도가액	전세 보증금 6억 원
취득가액	4억 원 x 6억 원 / 10억 원 = 2억 4천만 원
장특공제	無	2% x 15 = 30%
과세표준	2억 4천만 원	1억 6,800만 원
세율	38%(양도세율) + 30% = 68%	38%(양도세율)
납부 양도세	1억 6,320만 원	6,384만 원
세액 차이	9,936만 원

 

중과란 더 무겁게 세금을 매긴다는 의미입니다. 유예를 통해 부담됐던 세금을 절세하면서 미뤄뒀던 증여를 할 수 있는 기간이 주어집니다. 중과 유예 이전과 중과 유예 이후의 양도세 차이가 확연하게 드러나기 때문에 유예기간을 놓쳐서는 안 되겠죠?

 

시가에서 전세 보증금을 차감한 금액으로 증여세를 계산하기에 일반 증여보다 증여세가 적게 나옵니다. 단, 전세 보증금을 양도금액으로 계산해서 양도세를 내야 하는데요. 중과 유예 기간인 5월 11일 이후부터는 증여를 하면 장기보유 특별 공제를 받을 수 있으면서 *다주택자 중과세율 30%를 적용하지 않기 때문에 양도세가 대폭 감소합니다.

 

*2021년 6월 이후 다주택자 중과세율: 2 주택자 20%, 3 주택자 30% 

 

 

유예기간 활용 TIP

2022년 5월 11일부터 1년 동안 다주택자 양도세 중과를 한시적 유예한다고 밝히면서 부담부증여를 바로 준비하고자 할 것입니다. 하지만 여유를 가지고 증여할 필요성이 있는데요. 막바지에 다다른 11월이 되면 급해진 다주택자들의 일시적인 움직임으로 급매 매물을 많이 내놓게 되는데, 이때 낮아진 매매 사례 가액을 증여 시가로 적용할 수 있기 때문에 증여 타이밍의 적기입니다.

 

하지만 재산세와 종부세를 절세하려면 6월 1일 이전에 소유권을 넘겨야 하며, 2023년부터는 취득세가 감정가액, 공매가액, 유사 매매 사례 가액으로 바뀌기 때문에 증여할 상황이라면 2022년 안에 해결하는 것이 좋습니다.

 

 

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