가족간 전세계약 - 증여세 절세방법, 전세계약 활용방법 (+주의사항)

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증여세를 피하면서 큰 금액의 현금을 주고받기가 어려울 때 가족 간 전세계약을 활용하고 있습니다. 그러나 정상적인 전세계약이 아니라면 증여세를 고스란히 내야 하는데요.

 

임대인과 임차인의 관계가 직계존속(부모, 자녀)으로 묶어져 있다면 은행에서 전세 자금 대출이 불가능한데, 임대인이 무상으로 임차인을 거주하게 할 경우 증여로 보고 있어서 증여세를 납부해야 합니다.

 

이를 악용할 가능성을 배제할 수 없어, 국세청에서는 가족 간 전세계약을 까다롭게 보고 있습니다. 그렇다면 증여세 없이 큰 금액의 현금을 받는 방법은 무엇이고, 어떻게 하면 국세청의 의심 없이 전세계약을 맺을 수 있을지 살펴보겠습니다.

 

 

 

Table of Contents

• 가족간 전세계약 - 증여세 절세방법
• 가족간 전세계약 - 전세계약 활용방법
• 가족간 전세계약 - 주의사항
• 가족간 전세계약 - 국세청 거주지 추적

 

 

가족간 전세계약 - 증여세 절세방법

전세계약과 차용증으로 증여세 없이 큰 금액의 현금을 주고받을 수 있는데요. 흔히들 사용하고 있는 대표적인 방법이지만 차이점이 극명하게 갈리고 있습니다.

 

1) 전세계약

임차인은 전세 보증금을 지불했기 때문에 별도의 이자를 낼 할 필요가 없고, 임대인은 차용 금액인 전세 보증금을 주변 시세와 비슷하게 받았다면 큰 금액도 받을 수 있습니다. 또한 소득 여부와 상관없이 전세계약을 맺을 수 있습니다.

 

2) 차용증

이자 지급을 반드시 해야 하며, 1억에서 2억 안으로 차용 금액을 제한하고 있습니다. 또한 상환 능력이 있는 자, 즉 소득이 있어 갚을 수 있다면 차용증을 쓸 수 있습니다.

 

 

가족간 전세계약 - 전세계약 활용방법

1) 부모와 자녀의 전세계약

① 부모 ☞ 자녀

증여자가 부동산을 증여하면 수증자는 대가 없이 부동산을 소유하게 되므로 증여세와 취득세를 납입해야 합니다.

 

만약 수증자인 자녀가 부과된 세금을 감당하지 못하여 증여자인 부모가 대신 세금을 납부할 경우, 세금에 대한 증여세도 과세돼서 이중과세가 될 수 있습니다.

 

이때 증여가 아닌 전세계약을 선택한다면 자녀로부터 받은 전세 보증금으로 증여세와 취득세를 처리할 수 있어서 추가적인 세금이 발생하지 않습니다.

 

② 자녀 ☞ 부모

청약이 당첨된 부모가 분양 대금이 부족해서 자녀와의 전세계약을 통하여 전세 보증금을 받고, 전세 보증금으로 분양 대금을 치를 수 있습니다. 또한 자녀는 전세계약으로 거주하다가 전세 보증금인 채무와 함께 부동산을 증여받을 수도 있는데요.

 

채무를 넘겨받는 부담부증여로 부동산을 증여받는다면 본인의 보증금을 본인이 갚게 되는 형식, 즉 본인이 받을 빚을 본인이 인수하는 것이기 때문에 부담부증여가 가능합니다.

 

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가족간 전세계약 - 주의사항

1) 실제적인 전세계약 체결

가족 간 전세계약 시 간과하는 게 있다면 주변 시세를 무시한 채 저렴한 금액으로 계약을 체결한다는 점입니다. 이는 실제 전세계약 거래라고 볼 수 없을뿐더러 부동산 증여로 간주하고 있습니다.

 

가능한 한 정상적인 전세계약처럼 중개인을 대동하여 전세 계약서를 작성하고 주변 시세와 비슷하게 전세계약을 맺어야 합니다.

 

2) 실거주 증명

전세계약 이후 현재 살고 있는 상태에서 전입신고, 확정일자, 전월세 신고를 마쳐야 실제 거주가 확인됩니다. 만약 살고 있지 않은 상태라면 전세계약으로 인정되지 않습니다.

 

3) 임대인ㆍ임차인 동거 금지

가족 간 전세계약 후에는 임대인과 임차인의 관계로 보고 있는데요. 임대인과 임차인이 함께 살고 있다면 일반적인 전세계약이라 여기지 않고 있어서 전세 보증금에 대한 증여세가 부과됩니다.

 

특히 국세청에서는 주소지 조사를 하고 있기 때문에 주민등록상의 주소와 실제 거주지 주소가 다름을 미리 파악하고 있습니다.

 

4) 임차인의 경제적인 능력

소득이 없는 자녀가 부모와의 전세계약으로 전세 보증금을 납입했다면 자녀가 아닌 부모가 대신 납입한 것으로 보며, 증여 거래로 판단합니다. 경제적인 능력을 입증할 수 있어야 가족 간 전세계약을 체결할 수 있는 조건이 성립됩니다.

 

또한 자녀가 새로운 부동산을 취득하는 경우 부모와의 전세계약을 맺어, 전세 보증금 지급 기일과 매매 대금 지급 기일이 일치한다면 부모의 도움으로 볼 수 있기 때문에 좋지 않은 방법입니다.

 

5) 전세계약 만기 후 전세 보증금 반환

전세계약이 종료되고 전세 보증금을 바로 반환해야 하는데요. 전세 보증금을 반환하지 않으면 증여한 것으로 보고 있으며, 국세청에서 사후 관리를 하기 때문에 사실이 드러날 수 있습니다.

 

 

가족간 전세계약 - 국세청 거주지 추적

과거에는 거주지를 속일 수 있었겠지만 현재는 다양한 방법으로 국세청에서 추적할 수 있어서 금방 들통날 수 있는데요. 그렇기 때문에 주민등록상 거주지와 실 거주가 일치해야 합니다.

 

휴대폰 통신사 기지국, 교통 카드ㆍ신용 카드 사용 내역, 택배 장소 등 조회할 수 있는 범위가 넓어 전입신고만으로는 피할 수가 없습니다.