등기사항 : 부동산 초보가 주의해야 할 서류 총정리

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영혼까지 끌어모은 재산으로 부동산을 계약하기 때문에 부동산 거래 전 등기사항 체크는 필수입니다. 부동산 용어가 생소해서 눈에 들어오지 않지만 큰 금액이 오고 가는 만큼 신중하게 확인해야 합니다.

 

작년 기준, 전월세 사기로 인한 피해 금액만 4천 억원이 넘고 보증금을 돌려받지 못한 청년층이 피해 임차인 중 67%를 차지하고 있습니다.

 

청년 주거 불안 문제도 심각해지고 있는 가운데 보증금을 돌려받지 못한다면 어떨까요? 주의해야 할 등기사항들을 사전에 파악해서 보증금 피해를 미리 예방합시다.

 

 

 

Table of Contents

• 위험한 등기사항 총정리
• 1) 소유권 이전 청구권 가등기
• 2) 담보 가등기
• 3) 소유권 이전 금지 가처분
• 4) 환매등기(환매특약 등기)
• 5) 가압류
• 6) 압류
• 7) 법정 지상권

 

 

 

​위험한 등기사항 총정리

1) 소유권 이전 청구권 가등기

부동산 계약 후 소유자의 이름을 본인의 이름으로 바로 변경하지 않고 전 소유자의 이름으로 두었다가 나중에 소유자를 본인의 이름으로 변경하는 것을 의미하며, 본인에게 소유권이 완전히 넘어오기 전에 임시로 권리를 표시하는 가등기입니다.

 

K 씨(부동산 소유자)의 신용상태가 좋지 못해서 P 씨(최초 매수자)가 부동산 잔금을 치르기도 전에 압류가 들어온다면 경매로 넘어갈 가능성이 크기 때문에 사전 방지 목적으로 소유권 이전 청구권 가등기를 이용하는 것입니다.

 

만약 압류가 들어오면 소유권 이전 청구권 가등기로 인해서 앞선 순위가 되기 때문에 P 씨(부동산 계약자)의 계약금과 중도금을 보호받을 수 있고, 정해진 잔금 날에 잔금을 치르고 계약한 부동산을 완전히 소유할 수 있게 됩니다.

 

K 씨(부동산 소유자)가 B 씨(새로운 매수자)와의 부동산 거래로 이중계약을 맺었다면 소유권 이전 청구권 가등기를 해 놓은 P 씨(최초 매수자)가 부동산 소유자의 이름을 K 씨에서 P 씨 본인의 이름으로 바꿨을 때 B 씨는 계약한 부동산을 빼앗기게 됩니다. 그러므로 소유권 이전 청구권 가등기가 된 부동산은 거래해선 안됩니다.

 

 

2) 담보 가등기

채권자(돈 빌려준 자)의 받을 돈에 대한 권리를 담보하기 위해 채무자(돈 빌린 자)의 소유 부동산에 임시로 한 등기를 의미합니다.

 

보통은 은행에서 부동산을 담보로 근저당권을 설정하고 돈을 빌리는데요. 신용상태가 좋지 않으면 사채업자를 찾아가서 소유권 이전 청구권 가등기를 사채업자에게 넘기고 담보 가등기를 설정해서 돈을 빌리게 됩니다.

 

이때 이자를 갚지 못한다면 소유권 이전 청구권 가등기로 본등기를 청구하게 되고, 이자를 갚지 못하는 채무자의 계약 불이행으로 부동산 소유권을 박탈당하여 사채업자에게 부동산을 빼앗기게 됩니다.

 

담보 가등기는 근저당권 설정 등기와 달리 전부 증명서상에 채권액이나 채무자 등 내용을 기록하지 않아 확인이 어려운데요. 소유권 이전 청구권을 보호하기 위해 설정한 보전 가등기인지 근저당처럼 대출로 인한 담보 가등기인지 법원에 신고하도록 하고 있습니다.

 

경매 시 가등기 담보권자는 가등기인 채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선 변제권(다른 채권자보다 본인의 채권을 먼저 받는 권리) 행사를 할 수 있습니다.

 

3) 소유권 이전 금지 가처분

부동산을 타인에게 팔 수 없는 것을 의미합니다. 강제 집행이나 임의로 처분하지 못하도록 하는 법률 행위로써 가처분 판결에 따라서 부동산 처분 결정이 바뀔 수 있는 겁니다.

 

만약 P 씨가 K 씨에게 돈을 빌려줬는데 K 씨가 갚지 않는다면 P 씨는 소송을 해서라도 빌려 준 돈을 받아내야 하는데요.

 

소송기간 중 K 씨가 본인의 부동산을 팔고 도주할 수 있으므로 K 씨가 본인의 부동산을 마음대로 처분할 수 없도록 취하는 법적 조치를 말합니다. 따라서 소유권 이전 금지 가처분이 설정된 부동산을 새로운 매수자가 구매하더라도 본인의 소유가 되지 못하는 것입니다.

 

4) 환매등기(환매특약 등기)

빌린 돈을 갚으면 부동산을 되돌려 받는 것으로, P 씨가 B 씨의 집을 담보로 돈을 빌려 줬을 경우 B 씨가 5년 안에 돈을 갚는다면 집의 소유권을 P 씨로부터 넘겨받는 것을 환매등기라고 합니다.

 

환매 기간을 정하지 않았거나 당사자간의 합의로 5년 이상 기간을 연장했더라도 환매 유효기간이 5년 이내이기 때문에 기간이 지나면 효력이 상실됩니다.

 

예를 들어 환매등기가 설정된 부동산을 낙찰받았습니다. 그런데 환매권자가 나타나서 비용을 지불한 다음 환매권을 행사한다면 낙찰받은 부동산 소유권이 환매권자에게 넘어갈 수 있어 위험합니다.

 

 

 

5) 가압류

채무자(돈 빌린 자)가 빚을 갚지 않고 본인의 재산을 처분하거나, 숨겨서 몰래 도주하거나, 잦은 주소지 변동으로 채무자를 찾지 못하는 등 돈을 돌려받기 어려운 상황이 있을 수 있는데요.

 

그래서 채권자(돈 빌려준 자)는 이런 일이 발생하기 전에 조치를 취해 놓아야 합니다. 그것이 바로 가압류인데요. 가압류를 해 놓으면 채무자가 본인의 재산을 마음대로 팔 수 없게 됩니다.

 

6) 압류

빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자(돈 빌린 자)의 특정 재산을 강제로 확보하는 조치입니다. 압류의 본래 목적은 채무자가 본인의 재산을 팔 수 없도록 권리를 박탈하고, 압류 후에는 경매ㆍ공매를 통해 채무자의 재산을 팔아서 빌려준 돈을 되돌려 받는 것입니다.

 

압류ㆍ가압류된 매물은 피하는 게 좋은데 만약 거래를 해야 한다면 계약서 특약 사항란에 '매도인은 잔금 지급일까지 압류나 가압류를 모두 말소한다, 그렇지 않을 경우 계약은 무효가 된다.'라는 문구를 넣어야 합니다. 중도금은 제삼자(에스크로 대리인)에게 맡기는 것이 안전합니다.

 

잔금으로 압류ㆍ가압류를 제거하려면 잔금 지급일에 채권자가 취하서를 가지고 오도록 해야 합니다. 이때 압류를 전부 취하하는지의 여부를 반드시 확인해야 하고 변호사나 법무사와 동행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

7) 법정 지상권

토지와 건물은 별개로 보고 있기 때문에 소유자가 각각 다를 수 있습니다. 토지 소유자가 본인의 토지를 사용한다는 이유로 건물 소유자 허락 없이 철거를 강행하는 것은 불합리하기에 건물 소유자에게 일정 기간 동안 철거하지 않아도 된다는 권리를 주는 것입니다. 법정 지상권이 설정되면 토지 소유자라고 해도 본인 마음대로 토지를 사용을 할 수 없습니다.

 

건물 소유자에게 법정 지상권 인정되려면 아래의 요건을 충족해야 합니다.

1. 토지와 건물이 모두 같은 소유자인데, 건물 전세권을 설정해서 토지 소유자가 바뀐 경우
2. 토지, 건물 어느 한쪽에만 저당권을 설정해서 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우
3. 토지와 건물 모두 같은 소유자였는데 매매, 증여, 강제 경매로 소유자가 다르게 된 경우