증여자가 대가 없이 재산을 증여하면 수증자는 무조건 증여세를 납부해야 합니다. 하지만 저가 양도로 증여세 없이 3억 원을 증여할 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
쏟아지는 세금 부담으로 자녀에게 증여할 부동산을 계속 갖고만 있었다면 저가 양도로 절세 효과를 톡톡히 누리길 바랍니다.
Table of Contents
저가 양도 개요
저가 양도란 시가가 아닌 저가로 부동산을 양도하는 것을 의미합니다. 갈수록 늘어나는 종부세를 막으려면 명의 분산을 통해 자식에게 증여 또는 양도하는 특수관계자 간(부모, 자녀) 거래가 필요한데요.
다주택자 같은 경우에는 저가 양도로 양도차익 줄이게 되면 양도세 부담을 경감할 수 있는 가능성이 높아져 가족 간 거래가 많아지고 있는 추세입니다.
자녀는 시가보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득함과 동시에 가격 상승효과를 기대할 수 있기 때문에 여러모로 저가 양도가 이득인 건 사실입니다.
저가 양도 - 증여세 절감 방법
저가 양도는 시가보다 30% 이내로 저렴하게 구매하여 부동산을 취득하면 증여세를 과세하지 않아서 이익을 본 30% 금액에 대한 증여 신고를 하지 않아도 되는데요. 저가 양도는 시가 금액이 어느 정도인지에 따라서 증여세 없는 증여를 받는 금액이 크게 차이가 납니다.
1) 저가 양도 증여금액 계산 (시가 10억 원 미만)
- 실제 증여금액 = 시가 - 저가 양도금액
- 증여 차감액 = 시가 x 30%
- 증여금액 = 저가 양도금액 - 증여 차감액
2) 저가 양도 증여금액 계산 (시가 10억 원 이상)
- 실제 증여금액 = 시가 - 저가 양도금액
- 증여 차감액 = 3억 원
- 증여금액 = 저가 양도금액 - 증여 차감액
저가 양도의 가장 중요한 포인트는 시가 10억 원 미만ㆍ이상을 기준으로 「증여 차감액」 계산법이 상이하고, 증여세 없는 증여금액을 산출할 수 있다는 점입니다.
10억 원 미만은 시가의 30%를, 10억 원 이상은 시가 금액과 상관없이 고정으로 3억 원을 차감해 줘서 시가 금액이 높을수록 이득이 높아집니다. 즉, 「증여 차감액」은 곧 「무료 증여금액」으로 증여세가 과세되지 않음을 나타냅니다.
※ 저가 양도 증여금액 계산 예시
ⓛ 시가 10억 원 미만
시가가 6억 원인 부동산을 자녀(매수자)에게 3억 원으로 저가 양도했습니다. 실제 증여금액은 시가에서 저가 양도금액을 차감한 3억 원이 됩니다.
시가의 30%인 1억 8천만 원만 증여 차감액으로 산출되어 증여세가 없고, 실제 증여금액과 증여 차감액을 차감한 1억 2천만 원은 증여금액 부분이라 증여세가 발생됩니다.
② 시가 10억 원 이상
시가가 10억 원인 부동산을 매수자에게 8억 원으로 저가 양도했습니다. 실제 증여금액은 시가와 저가 양도금액을 차감한 2억 원이 되는데요. 3억 원인 증여 차감액보다 증여금액이 적기 때문에 증여세 없이 저가 양도받을 수 있습니다.
③ 시가 10억 원 이상
시가가 10억 원인 부동산을 매수자에게 6억 원으로 저가 양도했습니다. 실제 증여금액은 시가와 저가 양도금액을 차감한 4억 원이 되는데요. 3억 원인 증여 차감액보다 증여금액 1억 원이 더 많기 때문에 1억 원에 대한 증여세가 발생됩니다.
저가 양도 - 양도세의 단점
세금을 줄이려 시가보다 저렴하게 저가 양도했는데도 양도세를 납입해야 하는 상황이 있는데요. 최초 취득금액보다 저렴하게 넘겼어도 저가 양도는 시가를 기준으로 봐서 시가보다 5% 이상 저렴하게 판매했다면 세금 절감을 위해 편법을 사용한 것으로 간주합니다.
※ 양도세 계산 예시 (부당행위 계산 부인)
- 시가 10억 원 / 취득금액 6억 원 / 양도금액 5억 원
| 구분 | 계산금액 |
| 양도금액 | 10억 원 |
| 취득금액 | 6억 원 |
| 양도차익 | 4억 원 |
부모가 6억 원에 취득한 부동산 현 시가가 10억 원이고, 자녀에게 5억 원으로 저가 양도해서 넘겼습니다.
이때 양도금액 5억 원을 시가 10억 원으로 보고 있음으로 10억 원에서 취득금액 6억 원을 차감한 양도차익 4억 원에 대해서 양도세가 과세되는 부당행위 계산 부인이 적용됩니다.
즉, 양도차익이 없거나 비과세 주택을 양도했을 경우에만 저가 양도의 세금 절세 효과가 나타납니다.
저가 양도 - 주의사항
저가 양도로 증여세 없이 최대 3억 원을 증여할 수 있는 건 엄청난 메리트입니다. 하지만 가족 간의 부동산 거래는 정상적인 절차가 아닌 증여세를 피하기 위한 수단으로 보아, 양도받은 금액의 출처를 국세청에서 예의 주시하고 있습니다.
만약 부모(매도자)에게서 자녀(매수자)가 양도금액을 받았다면 증여 문제로 불거질 수 있습니다. 자녀 스스로 양도금액을 마련했다는 자금 출처와 거래대금 자료를 확실하게 준비하고 저가 양도하길 바랍니다.
일시적 1세대 2 주택자는 양도세 비과세 혜택을 받는 상태에서 저가 양도를 받는다면 1세대 2 주택을 여전히 유지하고 있어서 비과세 적용을 받지 못합니다.
그러므로 동일 세대원에게 저가 양도는 금물이며 1가구 1 주택 조건을 갖춰야 합니다. 또한 부모(매도자)가 다주택자라면 양도세 절세 이익은 큰 의미가 없습니다.
함께 읽어보면 도움이 되는 글
'10분 부동산' 카테고리의 다른 글
| 건축물대장 - 발급방법, 내용 보는 방법 (깡통전세 예방하기) (0) | 2022.05.26 |
|---|---|
| 2022 행복주택 자격요건 (+소득기준, 신청방법) (0) | 2022.05.13 |
| 가족간 전세계약 - 증여세 절세방법, 전세계약 활용방법 (+주의사항) (0) | 2022.05.07 |
| 2022 주택 증여 절세 방법 (+일반 증여, 부담부증여 타이밍) (0) | 2022.05.03 |
| 2022 증여세 면제한도 대상 및 계산법 (가족간 증여) (0) | 2022.05.02 |
댓글