계약갱신청구권이란 최초 계약기간 2년을 포함해서 2년을 더 연장할 수 있는 임대차 3법 중 하나입니다. 세입자의 거주기간 보호를 위한 것으로 집주인에게는 절대적으로 불리한 제도입니다. 그렇지만 계약갱신청구권을 제대로 숙지한다면 이성적으로 대처할 수 있습니다. 거부할 수 있는 전략은 어떤 것이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
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계약갱신청구권 - 거부 방법
계약갱신청구권 거부 기간
계약갱신청구권 거부 기간은 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간과 똑같습니다. 집주인은 임대차 계약기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 반드시 세입자에게 거부권 행사를 해야 합니다.
계약갱신청구권 거부 사유 9가지
1) 세입자가 2기 월세를 연체한 경우(과거 연체 포함)
2기는 개월 수가 아닌 한 달 월세의 2배 금액을 의미합니다. 예를 들어 한 달 월세가 60만 원인데 30만 원씩 총 3번(90만 원)을 연체했다면 120만 원(2기 연체금) 미만이므로 거부권 행사가 불가하며, 120만 원을 초과한다면 거부권 행사가 가능합니다.
2) 세입자가 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
임차한 주택을 거주 용도(본래 용도)로 사용하지 않았거나 허위 조작한 신분으로 임대차 계약을 진행했다면 거부권 행사가 가능합니다.
3) 세입자가 주택의 전부 또는 일부를 파손한 경우
집주인 동의 없이 무단 증축, 개축, 개조 또는 고의로 파손했거나 세입자의 중과실로 화재가 발생되어 주택이 파손되었다면 거부권 행사가 가능합니다.
4) 세입자로서 의무를 위반하거나 계약기간을 계속할 수 없는 중대한 사유가 있을 경우
집주인 동의 없이 인테리어 공사를 강행하여 임차한 주택의 원상 복구가 불가하다면 거부권 행사가 가능합니다.
5) 세입자가 집주인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
집주인 동의 없이 임차한 주택을 세입자가 제 3자에게 빌려주어 사용하게 하거나 수익을 얻었다면 거부권 행사가 가능합니다.
6) 집주인이 세입자와 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
집주인이 세입자에게 이사비와 같은 보상을 실제로 제공했을 때 거부권 행사가 가능하며, 실제로 제공하지 않았거나 합의한 상태가 아닌 일방적 보상은 거부권 행사가 불가합니다.
7) 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 직접 거주하려는 경우
집주인 또는 집주인의 부모와 자녀가 임차한 주택에 직접 거주하려고 했을 때 거부권 행사가 가능합니다. 다만 의무 거주기간은 2년이므로 2년 이내에 매도 또는 임대할 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.
8) 집주인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 아래와 같이 진행할 경우
- 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간을 세입자에게 고지 후 그 계획에 따를 경우
- 건물이 노후 및 훼손되거나 일부 멸실과 같은 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라서 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
9) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 계약을 진행할 수 없는 경우
계약갱신청구권 - 거부 의사 전달 방법
집주인은 세입자에게 임대차 계약기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약갱신청구권 거부 사유 9가지 항목 중 하나를 선택해서 계약 갱신 거절 의사를 비춰야 합니다. 그 이유는 거부권 행사를 진행한 날짜가 거부 의사 전달의 핵심이기 때문입니다.
- 내용증명 발송
- 전화 통화(녹취 필수, 당일 날짜 언급)
- 직접 만남(녹취 필수) 후 문자 메시지 전송
- 문자 메시지 전송
거부 기간 내에 위의 4가지 수단을 활용해서 의사를 표하면 날짜를 확실하게 증명할 수 있습니다. 만약 1번~3번을 진행하기 어려울 땐 문자 메시지를 전송하여 증거 확보를 해 두는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 거부 내용증명
계약갱신청구권 내용증명은 정해진 형식은 없지만 세입자에게 계약 갱신 거절 의사를 표현한다는 문구는 반드시 들어가야 합니다. 아래의 내용증명을 다운로드해서 활용하거나 기입해야 할 문구가 있다면 추가적으로 첨가하길 바랍니다.
※무단 전재 및 재배포를 금지합니다.
계약갱신청구권 - 집주인 꿀팁
5% 임대료 인상
집주인은 세입자의 계약갱신청구권 행사 이후 5% 범위 내에서 임대료를 인상할 수 있습니다. 만약 세입자가 이를 거부하거나 의견이 일치하지 않아 임대료 조정이 불가하다면 분쟁 조정위원회 또는 소송을 통해서 해결해야 합니다.
임대료 인상 5%가 어느 정도인지 계산하고 싶다면 렌트홈 계산기 사용방법 (5% 임대료 인상 계약갱신청구권)을 참고하길 바랍니다.
묵시적 갱신(자동 연장) 방지
집주인과 세입자는 임대차 계약기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신 거절 또는 계약 갱신 요구를 하지 않을 시 자동으로 계약기간이 연장됩니다. 최초 계약과 조건이 동일하기 때문에 집주인은 임대료가 인상되지 않은 상태에서 계약기간만 늘어나게 되어 손해를 입을 수 있습니다.
묵시적 갱신은 계약갱신청구권과 거부 기간이 똑같아서 기간 내에 계약 갱신을 거절하거나 임대차 계약 조건을 변경해서 자동 연장을 막아야 합니다. 만약 막지 못했을 경우 최초 계약을 제외하고 묵시적 갱신 2년, 계약갱신청구권 2년 총 4년이 재 연장될 수 있습니다.
임대차 계약기간 중 주택을 매도했을 경우
1) 임대자 계약기간 만료 전 소유권 이전
계약갱신청구권을 행사한 세입자가 거주하고 있는 상태에서 집주인이 매수인(현 집주인)에게 주택을 매도했다 하더라도 매수인은 세입자를 내보낼 수 없습니다. 계약갱신청구권 효력은 바뀐 집주인에게도 발생되기 때문입니다.
그런데 매수인이 임대차 계약기간 만료일을 기준으로 6개월 이상 남은 부동산을 매수하여 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마친 뒤 직접 거주를 통보하면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없게 됩니다.
2) 퇴거 확인서 요구
세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약속한 다음 매매 계약을 체결할 경우 매수인(현 집주인)은 매도인(과거 집주인)을 통해서 세입자가 작성한 퇴거 확인서를 반드시 받아내야 합니다.
또한 매수인은 기존 세입자와의 계약서 작성 당시, 특약사항을 추가하여 다음과 같이 기입합니다.
「본 계약은 매수인이 직접 거주하기 위해 매매 계약을 체결한다. 이에 따라 매도인은 책임지고 퇴거 확인서 직접 작성을 세입자에게 요구해서 매수인에게 전달해야 한다. 만약 매매 계약일로부터 5일 이내에 세입자 퇴거 확인서를 매수인에게 전달하지 않을 시 본 매매 계약은 무효 처리하고 계약금을 포함한 입금 금액을 조건 없이 돌려줘야 한다.」
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