주택임대차 보호법상 세입자의 계약갱신 요구에 집주인은 실거주를 주장하며 거부할 수 있는데, 실거주가 아닌 제3자에게 임대했다면 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 실거주하지 않았다는 것을 세입자가 입증해야 하기 때문에 이를 증명할 수 있는 확정일자 부여 현황을 반드시 발급받아야 합니다.
Table of Contents
- 집주인 실거주 확인하는 이유
- 집주인 실거주 확인의 오해 - 전입세대 열람내역
- 집주인 실거주 확인 - 등기사항 증명서, 확정일자 부여 현황
- 집주인 실거주 확인 - 그 외 증명 방법
- 집주인 실거주 확인 - 손해배상 청구
집주인 실거주 확인하는 이유
세입자의 계약갱신 요구에 집주인은 해당 주택에서 실거주하겠다는 이유로 이를 거부할 수 있습니다. 다만 집주인의 주장만으로는 실거주하는지, 실거주하지 않는지가 분명하지 않기 때문에 세입자는 실거주 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
또한 정당한 사유 없이 거부할 때에는 손해배상을 청구할 수 있는데, 대체로 제3자와의 임대차 계약을 위해 세입자의 계약갱신 요구권을 거부하는 경우가 많아서 실거주를 확인하는 것은 필수입니다.
집주인 실거주 확인의 오해 - 전입세대 열람내역
주민등록법 시행규칙 제14조 제1항에 해당하는 자는 전입세대 열람내역을 주민센터에서 발급받아 해당 주소지의 세대주 성명, 동거인 성명, 세대주보다 전입일자가 빠른 세대원의 성명, 전입일자를 확인할 수 있습니다. 보통은 은행에서 주택 담보대출을 받을 때 요구하는 서류입니다.
그러나 전입세대 열람내역은 해당 주택과 임대차로서의 이해관계가 있는 자어야 하는데, 계약이 만료된 세입자는 이해관계가 성립되지 않으므로 전입세대 열람내역 청구 권한이 없습니다.
집주인 실거주 확인 - 등기사항 증명서, 확정일자 부여 현황
등기사항 열람 증명서
등기사항전부증명서 보는 방법 (보증금 지키는 필수 서류)
등기사항 열람 증명서는 해당 주택이 매매되었는지 확인할 수 있는 서류입니다. 부동산 소유자가 변경된 사실 또는 변동된 원인이 자세히 기록되어 있으며, 계약갱신 요구를 거절당한 세입자도 대법원 인터넷 등기소를 통해서 열람이 가능합니다.
임대차 정보제공 요청서
주택임대차 보호법 제3조의 6 제3항(동법 시행규칙 제5조 및 제6조)에 의해서 실거주를 이유로 집주인에게 계약갱신 요구를 거절당한 세입자는 계약 만료와 상관없이 해당 주택과 임대차로서의 이해관계가 있는 자이므로 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 제공받을 수 있습니다.
세입자는 임대차 정보제공 요청서를 작성한 후 신분증, 임대차 계약서와 함께 첨부하여 주민센터로 제출하면 확정일자 부여 현황을 발급받을 수 있습니다. 아래의 양식을 다운로드하거나 주민센터에 비치된 양식을 활용하길 바랍니다.
확정일자 부여 현황
보증금을 우선 변제받는 우선 변제권을 가지려면 확정일자와 전입신고를 하게 되는데, 확정일자를 통해 어떤 자가 실거주하고 있는지 확인할 수 있습니다. 보통 새롭게 확정일자가 부여됐다면 신규 세입자일 확률이 높습니다.
확정일자 부여 현황은 임대차 목적물, 집주인과 세입자의 성명, 확정일자 부여일, 월세와 보증금, 임대차 기간에 대한 임대차 정보를 파악할 수 있습니다.
확정일자 부여 현황의 허점
간혹 집주인이 신규 세입자에게 확정일자를 하지 않는 조건으로 임대차 계약을 체결할 때도 있는데, 확정일자와 전입신고를 않은 상태에서는 기존 세입자가 집주인의 실거주 여부를 확인하기가 어렵습니다.
집주인의 실거주 범위로는 집주인과 집주인의 직계존비속까지만 한정하고 있으며, 확정일자 부여 현황을 통해서 신규 세입자의 이름은 알 수 있으나 이름만으로는 집주인과의 관계를 단정 지을 수 없어서 제대로 파악하기가 쉽지 않습니다.
집주인의 실거주 이유가 거짓임을 입증해서 손해배상을 청구해야 하는데, 확정일자 부여 현황만으로는 확실하게 증명할 수 없기 때문에 조정 또는 소송을 통해서 밝혀내는 것입니다.
집주인 실거주 확인 - 그 외 증명 방법
- 아파트: 입주자 관리카드
- 납부 확인서: 공과금, 관리비
- 수령인: 우편물, 택배
- 사실 확인서: 경비실, 관리사무소, 주변 이웃
확정일자 부여 현황만으로는 증명이 부족할 경우, 위 4가지 항목을 통해서 집주인의 실거주 여부를 입증할 수 있습니다.
가끔 집주인과 세입자의 입장 차이로 서로에게 객관적인 자료를 입증하라 요구할 때가 있습니다. 그런데 판례에 따르면 실거주 예정은 현재 사태가 아닌 장래 사태에 일어날 일이므로 객관적인 자료를 제시하는 것은 쉽지 않아, 집주인이 아닌 세입자가 실거주가 거짓임을 입증해야 한다고 합니다.
집주인 실거주 확인 - 손해배상 청구
손해배상 청구 - 집주인이 계약갱신청구권을 거부한 경우
주택임대차 보호법 제6조의 3 제5항에 의해서 집주인의 계약갱신 거부 요구가 받아들여지지 않았음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우에는 세입자가 입은 손해액을 배상해야 합니다.
위의 근거 법률에 따라서 집주인의 실거주 이유가 신규 세입자와의 임대차 계약을 위한 거짓 사유였다면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 집주인이 정당한 사유가 있는 경우엔 손해배상 책임을 면할 수 있으며, 추후에 발생될 문제를 대비하기 위해서라도 정당한 사유에 대한 입증을 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
손해배상 청구 - 집주인이 제3자에게 주택을 매도한 경우
집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보냈는데, 제3자에게 주택을 임대한 게 아닌 매도했을 때에는 주택임대차 보호법상 손해배상을 책임지는 대상이 아니므로 세입자는 손해배상을 청구할 수가 없습니다.
하지만 민법 제750조의 일반 불법행위책임에 따라서 계약갱신을 거절당한 세입자가 실제로 입은 손해액만큼 집주인에게 손해배상액을 청구할 수 있습니다. 다만 이때에도 정당한 사유를 입증한다면 집주인은 손해배상 책임을 면할 수 있습니다.
손해배상 청구 - 집주인이 주택을 공실로 두고 있을 경우
집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데, 실거주하지 아니하고 공실로 비워둔 것은 제3자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차 보호법 제6조의 3 제5항에 따라서 손해배상을 책임지는 대상이 아닙니다. 그러나 주택임대차 보호법 위반에 의해 민법 제750조 일반 불법행위책임을 질 수 있습니다.
다만 주택 수선 또는 인테리어 공사 후 집주인이 입주하려는 경우, 실거주하던 직계존속이 사망하는 경우와 같은 부득이한 상황에서는 공실로 두더라도 위법성이 인정되지 않기 때문에 집주인은 손해배상 책임을 면할 수 있습니다.
집주인 실거주 손해배상 청구 금액
집주인의 실거주 이유가 제3자에게 임대하기 위한 거짓 사유였다면 기존 세입자는 아래 항목 중 큰 금액으로 손해배상 금액을 정할 수 있습니다.
- 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분 금액
- 신규 세입자 월 단위 임대료에서 갱신 거절 당시 월 단위 임대료를 차감한 2년분 금액
- 갱신 거절로 인한 세입자가 입은 손해액
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