계약갱신청구권 행사 방법 세입자편 (+내용증명 양식)

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2년 전세계약이지만 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 2년을 더 연장하여 거주할 수 있습니다. 총 4년 동안 전세계약을 유지할 수 있는데 전세계약 만료일로부터 6개월 전, 2개월 전까지의 기간 내에 갱신 요구를 해야 합니다.

 

전세뿐만 아니라 월세도 이와 동일하며, 확실한 증거를 남기려면 계약갱신청구권 내용증명을 활용해야 합니다. 어떻게 하면 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

Table of Contents

• 계약갱신청구권 - 행사방법
• 계약갱신청구권 - 내용증명 양식
• 계약갱신청구권 - 세입자 꿀팁

 

 

계약갱신청구권 - 행사방법

계약갱신청구권 행사 방법

계약갱신청구권(계약갱신요구권)이란 임대차 계약기간 중 계약 갱신을 청구할 수 있는 세입자의 권리입니다. 단, 계약기간은 1회(2년)만 연장할 수 있으며, 임대인은 실거주와 같은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

세입자는 계약기간 연장의 뜻을 임대인에게 전달할 시 내용증명, 메일, 문자를 통해 내용을 남기거나 통화를 통해 녹음본을 남겨서 증거를 확보하는 것이 계약갱신청구권을 행사할 때 유리합니다.

 

2020년 12월 10일 이후 계약: 계약갱신청구권 행사

세입자는 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전, 2개월 전까지의 기간 내에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

예를 들어 전세계약 기간 만료일이 2022년 6월 5일일 때, 2021년 12월 5일부터 2022년 4월 5일까지의 기간 내에 계약갱신청구권을 행사해야 합니다. 단, 해당 기간보다 이르게 계약갱신청구권을 행사했다면 해당 기간 내에 다시 행사해야 합니다.

 

2020년 12월 10일 이전 계약: 계약갱신청구권 행사

세입자는 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전, 1개월 전까지의 기간 내에 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 

2022년 12월 10일, 주택임대차 보호법 제6조가 변경되어 시행되기 전에는 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있었습니다. 만약 체결된 계약이 해당 날짜 이전이라면 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으니 참고 바랍니다.

 

 

 

계약갱신청구권 - 내용증명 양식

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계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 증거를 남겨 놓는 것이 효율적입니다. 내용증명을 보내어 추후에 발생될 문제를 사전에 예방할 수 있으며, 증거를 확보하기가 편하기 때문입니다.

 

계약갱신청구권 내용증명에는 정해진 형식은 없지만 주된 내용은 기입해야 합니다. 필요할 경우 해당 양식을 다운로드해서 사용하길 바랍니다.

 

추가 꿀팁: 내용증명을 발송할 때 배달증명도 함께 신청하면 수신인이 언제 전달받았는지 확인할 수 있습니다.

 

 

계약갱신청구권 - 세입자 꿀팁

묵시적 갱신(자동 연장)

임대인과 세입자는 임대차 계약기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신 요구 또는 계약 갱신 거절을 통지해야 합니다. 만약 임대인이 해당 기간 내에 의사를 표현하지 않는다면 세입자 또한 의사를 표현하지 않는 게 좋은데요.

 

 

묵시적 갱신이란 자동 연장을 의미하는데, 계약갱신청구권과 동일한 조건으로 2년 더 거주할 수 있기 때문입니다. 또한 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개 사항이므로 1회의 계약갱신청구권까지 사용할 경우 최장 6년 동안 거주가 가능합니다.

 

임대료 인상 한도: 5% 범위 확인

계약갱신청구권 요구를 수락한 이후 임대인은 임대료를 5% 범위 내로 인상할 수 있습니다. 한도가 정해져 있어, 세입자는 임대료 급등에 대한 염려에서 벗어날 수 있지만 인상한 임대료가 5% 범위 내인지 확인이 필요하므로 렌트홈 계산기 사용방법 (5% 임대료 인상 계약갱신청구권)을 활용해서 산출해 보길 바랍니다.

 

세입자 계약 중도 해지권

주택임대차 보호법 제6조의 3 제4항에 따라서 계약갱신청구권 행사 이후 2년의 거주기간을 채우지 않아도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

 

계약 해지를 통보받은 날로부터 3개월 뒤에 해지 효력이 발생하기 때문에 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 합니다. 또한 중개수수료도 세입자 부담이 아닌 임대인이 부담하게 됩니다.

 

잡주인 실거주 확인

집주인 실거주 확인방법 (+등기사항 증명서, 확정일자 부여현황)에서 해당 내용을 자세하게 다루었지만 간단하게 요약하자면 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 직접 거주하겠다는 이유로 기존 세입자를 내보내는 경우가 있습니다.

 

이때 이들이 직접 거주하지 않고, 새로운 세입자가 거주하고 있다는 걸 확인했다면 기존 세입자는 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다음 중 가장 큰 금액으로 손해배상액을 정합니다.

 

• 갱신 거절 당시 3개월 분의 환산 임대료
• 새 세입자에게서 얻은 환산 임대료와 갱신 거절 당시 환산 임대료 차액의 2년분
• 갱신 거절로 인한 세입자가 입은 손해액

환산 임대료란? 월세 이외에 보증금이 있을 경우 낮은 비율로 곱하여 월 단위의 월세로 전환하는 금액.