전월세 상한제 임대료 인상률 5% 계산 방법

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임차인은 임대료 인상 한도를 제한할 수 있고, 임대인은 임대료 인상을 최고 한도로 받을 수 있는 제도가 전월세 상한제입니다. 이를 위해서라도 임대료 인상률 5% 계산 방법을 미리 숙지해야 합니다. 전월세 상한제 의미를 알아보고 어떤 상황에서 임대료 인상률 5%를 적용할 수 있는지 자세히 정리했습니다.

 

 

 

Table of Contents

• 전월세 상한제란?
• 전월세 상한제 - 계약갱신청구권과의 연관성
• 전월세 상한제 - 차임증감 청구권과의 연관성
• 전월세 상한제 - 임대료 인상률 5% 계산 방법

 

 

전월세 상한제란?

전월세 상한제는 임대차 3법 중 하나로 5% 범위 내에서 임대료 인상률을 제한하겠다는 뜻입니다. 계약 당사자간 이미 보증금과 월세를 합의했고, 임대차 계약의 계약서 날인으로 다시 한번 입증한 사실이라서 원칙적으론 임대료를 변경할 수 없습니다.

 

그러나 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우나 조세, 공과금, 경제사정 변동으로 기존 임대료가 부당해진 경우는 주택임대차 보호법상 임대료 인상 또는 임대료 인하를 청구할 수 있다고 명시되어 있습니다. 단, 이때에도 5% 범위 내에서 임대료 인상률을 제한하고 있습니다.

 

정리하자면 임대인과 임차인은 합의 없이 임대료를 인상할 수 없지만 위의 경우에는 합의 없이 임대료 인상을 청구할 수 있고, 인상률은 20분의 1(5%)로 제한하고 있습니다.

 

주택임대차 보호법 제7조(차임 등의 증감 청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차 주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

 

전월세 상한제 - 계약갱신청구권과의 연관성

기존 임대차 계약에서 2년의 거주기간을 확정했습니다. 이때 임차인은 거주기간을 늘리기 위해 계약갱신청구권을 행사하게 되는데, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 거주기간이 연장되어서 도합 4년을 거주할 수 있게 됩니다.

 

원칙적으로는 기존 계약에서 갱신된 계약이기 때문에 임대료 인상이 불가합니다. 하지만 주택임대차 보호법에 근거하여 임대인이 임대료를 인상할 수 있는 권리를 가지게 되었으므로 임대료 인상이 가능합니다. 단, 이때에도 5% 범위 내에서 임대료 인상률을 제한하고 있습니다.

 

주택임대차 보호법 제6조의 3 제3항(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

 

 

전월세 상한제 - 차임증감 청구권과의 연관성

차임증감 청구권에는 차임을 증액(차임 증액 청구권)하거나 차임을 증감(차임 감액청구권)할 수 있는 청구권이 있습니다. 차임 증액에 대해서는 5%의 제한을 두고 있는데, 이를 전월세 상한제로 부르고 있습니다. 또한 차임 증액에 대해서는 제한이 있지만 차임 증감에 대해서는 제한이 없습니다.

 

차임이란? 물건을 빌려 쓰고 치르는 값으로서 월세를 의미합니다.

 

 

 

전월세 상한제 - 임대료 인상률 5% 계산 방법

임대료 인상률 계산 방법 설명

보증금이 있는 월세의 임대료를 인상할 때에는 월세만 인상하는 경우가 많은데, 인상률 계산 시 월세뿐만 아니라 보증금도 포함됩니다. 그 이유는 인상되지 않는 보증금에 대한 5% 인상분을 월세에 반영하여 보증금과 월세를 합산한 임대료를 가지고 월세에 대한 5% 인상분을 산출하기 때문입니다.

 

구체적으로 설명하자면 보증금을 월세로 환산해서 이를 기존 월세와 합친 뒤 환산 임대료(환산 월차임)를 만들어 냅니다. 환산 임대료를 가지고 임대료 인상률 5%를 구분해서 도출할 수 있습니다.

 

환산 임대료는 주택임대차 보호법상 법정 전월세 전환율 3.75%를 적용해서 계산합니다. 즉, 전월세 상한제는 전월세 전환율을 적용해서 임대료 인상률을 산출하는 것입니다.

 

또한 3.75%는 한국은행 기준금리 변동으로 비율이 달라지기 때문에 현재 시점 금리를 조회해서 적용해야 합니다. 법정 전월세 전환율이 궁금하다면 2022 전월세 전환율 계산법 (+전세에서 월세, 월세에서 전세 계산방식)에서 확인하길 바랍니다.

 

주택임대차 보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차 보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의 2 제1호에서 대통령령으로 정하는 비율이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의 2 제2호에서 대통령령으로 정하는 이율이란 연 2퍼센트를 말한다.

 

 

보증금 5억, 월세 200만 원의 임대료 인상률 5% 계산 예시

1. 500,000,000 x 0.0375 / 12 = 1,562,500원
2. 1,562,500원 + 2,000,000 = 3,562,500원
3. 3,562,500원 x 0.05 = 178,125원
4. 최종 결괏값 = 보증금 5억, 월세 2,178,125원

 

1번 계산식 설명

보증금 500,000,000원을 법정 전월세 전환율 3.75%와 곱해서 월세로 환산합니다. 환산된 보증금은 연 단위 임대료 18,750,000원으로 산출되기 때문에 이를 12개월로 나눠서 월 단위 임대료 1,562,500원으로 산출합니다.

 

2번 계산식 설명

월 단위 임대료 1,562,500원을 기존 월세 2,000,000원과 합산하면 환산 임대료(환산 월차임) 3,562,500원으로 산출됩니다.

 

3번 계산식 설명

환산 임대료(환산 월차임) 3,562,500원을 법정 최고 한도 5%와 곱해서 임대료 인상분 178,125원으로 산출합니다.

 

4번 계산식 설명

임대료 인상분 178,125원을 기존 월세 2,000,000원과 합산합니다. 그러므로 최종 결괏값은 보증금 5억에 월세 2,178,125원으로 산출되며, 보증금 있는 월세의 임대료 중 월세만 인상했을 때 적용하는 계산 방법입니다.

 

 

렌트홈 계산기 사용방법 (5% 임대료 인상 계약갱신청구권)