임차인은 계약갱신청구권을 행사해서 기본 4년 거주기간을 보장받게 됩니다. 이를 대항하기 위해 임대인은 차임증감 청구권을 행사해서 해마다 5%씩 임대료를 인상하려고 할 것입니다.
임차인이 주어진 권리를 행사한 것처럼 임대인도 주어진 권리를 행사할 수 있는데, 차임증감 청구권은 특별한 사유가 존재했을 때 행사가 가능합니다. 차임증감 청구권 행사 시기는 언제인지, 임대료 최대 인상분은 얼마인지 자세히 정리했습니다.
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차임증감 청구권
차임증감 청구권이란?
임대인과 임차인은 임대차 계약으로 임대료를 이미 합의했기 때문에 원칙적으로는 임대료를 변경할 수 없습니다. 그러나 주택임대차 보호법상 특별한 사유가 있다면 임대료를 인상하거나 인하할 수 있는 차임증감 청구권을 부여하고 있습니다.
임대료 구성으로는 보증금과 월세가 있는데 보증금만 인상하거나 인하할 수 있고, 월세만 인상하거나 인하할 수 있습니다. 이를 차임 증액 청구권 또는 차임 감액 청구권이라 부릅니다.
차임이란? 빌려서 쓴 물건에 대한 사용료 즉, 임대료를 의미합니다.
차임증감 청구권 행사 시기는?
차임증감 청구권을 행사하면 상대방 동의 없이도 차임 증감 효력이 발생됩니다. 이를 형성권이라고 하는데, 지극히 일방적인 권리이지만 특별한 사유가 있어야 행사할 수 있습니다.
1) 부적절한 임대료
임대차 계약기간 중에 조세, 공과금, 경제사정 변동으로 기존 임대료가 부적절하게 되었다면 임대료를 인상하거나 인하할 수 있는 차임증감 청구권을 행사할 수 있습니다.
2) 계약갱신청구권 행사
임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 계약이 갱신되었다면 임대차 계약기간이 계속되기 때문에 임대료를 인상하거나 인하할 수 있는 차임증감 청구권을 행사할 수 있습니다.
차임 증액 청구권 VS 차임 감액 청구권
1) 차임 증액 청구권
임대료 인상 범위 = 20분의 1 즉, 5% 초과 증액 청구 불가
임대료 인상 행사 기간 = 1년 이내 증액 청구 불가
2) 차임 감액 청구권
임대료 인상 범위 = 20분의 1 즉, 5% 초과 증액 청구 가능
임대료 인상 행사 기간 = 1년 이내 증액 청구 가능
차임 증액 청구권은 임대료를 인상하는 것으로서 임차인에게 불리하게 작용하기 때문에 제한을 두고 있으며, 차임 감액 청구권은 임대료를 인하하는 것으로서 임차인에게 불리하게 작용하지 않기 때문에 제한을 두지 않습니다.
주택임대차 보호법 제7조(차임 등의 증감 청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
차임증감 청구권 - 해마다 임대료 5% 인상 가능?
해마다 임대료 인상 가능? 불가능?
상대방의 동의와 상관없이 차임증감 청구권을 행사하면 행사하는 순간에 효력이 발생되는데, 이런 일방적인 권리를 대법원에서는 형성권으로 보고 있습니다.
형성권 주장은 강력하긴 하지만 상대방이 거부하게 될 때에는 상황이 달라지게 됩니다. 임대인이 임대료 증액을 요청하거나 임차인이 임대료 감액을 요청하려고 할 경우, 상대방이 요청을 받아들이지 않으면 조정 또는 소송으로 해결해야 합니다.
또한 법원에서는 임대료 증액, 임대료 감액에 대한 특별한 사유가 있는지 판단합니다. 그리하여 일부분을 인정할 수도 있고, 전액을 인정할 수도 있으며, 전액을 인정하지 않을 수도 있습니다.
정리하자면 임대인은 5% 범위 내에서 임대료 인상은 가능하나, 해마다 5%씩 임대료 인상은 불가합니다.
임대료 인상 적용 시점
차임증감 청구권은 행사한 이후에 효력이 발생되는 장래효입니다. 즉, 차임증감 청구권을 행사한 이후의 미래 임대료가 변경되는 것이고, 과거 임대료는 변경되지 않습니다.
장래효란? 미래에 나타나는 효력으로서 조건이 성립된 시점부터 효력이 발생됩니다.
임대료 인상분 5% 초과: 반환 청구
임대인이 임대료 인상분 5%를 초과했다면 임차인은 초과한 금액만큼 반환 청구를 할 수 있는데, 5% 범위를 산출할 줄 알아야 초과한 금액을 확인할 수 있습니다. 그러므로 임대인과 임차인은 임대료 인상률 5% 계산 방법을 제대로 숙지해서 임대료에 대한 정당한 요구를 주장하길 바랍니다.
주택임대차 보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
주택임대차 보호법 제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구)
임차인이 제7조에 따른 증액 비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다.
차임증감 청구권 - 차임 증액 청구서 양식
임대인은 임차인에게 임대료 인상을 청구할 때에는 청구서를 보내는 것이 좋습니다. 구두보다는 서면으로 전하는 것이 구체적인 문구를 표현할 수 있으므로 아래의 차임 증액 청구서 양식을 참고하길 바랍니다.
차임증감 청구권 - 특약사항
차임 증액 금지 특약: 유효
임대차 계약을 맺을 당시, 임대료 증액을 인정하지 않는 차임불증액 특약을 규정할 경우 유효로 보고 있습니다. 이는 주택임대차 보호법상 임차인에게 불리한 강행규정이 아니기 때문에 유효합니다.
그러나 사정이 변하여서 효력을 유지시킬 수 없다고 인정된 경우에는 신의칙 위반이 아니므로 임대료 증액을 청구할 수 있습니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다 34061 판결)
차임 감액 금지 특약: 무효
임대차 계약을 맺을 당시, 임대료 감액을 인정하지 않는 차임불감액 특약을 규정할 경우 무효로 보고 있습니다. 이는 주택임대차 보호법상 임차인에게 불리한 강행규정이기 때문에 무효입니다. (주택임대차 보호법 제10조)
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