등기사항전부증명서 보는 방법 (ft. 보증금 지키는 필수 서류)

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등기사항전부증명서는 전세나 월세 계약 전 반드시 확인해야 할 서류인데요. 입주하는 집의 채무 상태에 따라서 보증금 지킬 수 있을지를 판단하는 지표가 되기 때문입니다.

 

또한 빚이 많아서 집이 경매로 넘어가면 집 소유주도 바뀌기 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있는데요.

 

등기사항전부증명서는 집의 소유주, 집이 지어진 날짜, 면적, 채무 등 거주하려는 집의 내용을 전체적으로 확인할 수 있는 필수 서류이기 때문에 잊지 않고 챙겨 봐야 합니다.

 

 

 

Table of Contents

• 등기사항전부증명서
• 등기사항전부증명서 보는 방법
• 부동산 계약 전 주의사항

 

 

 

등기사항전부증명서

등기사항전부증명서(구 등기부등본)는 대법원 인터넷 등기소에서 열람 및 발급할 수 있는데요.

 

과거부터 현재까지의 말소 및 변동된 내용(전 소유자들, 전 등기부 상태)을 차례대로 확인하고 싶다면 「말소 사항 포함」으로 선택 발급하고, 말소된 내용은 제외하고 현재 최종적 권리만 확인하고 싶다면 「현재 유효사항」만 선택 발급합니다.

 

1) 일반 건축물

일반 건축물(단독주택, 다가구주택, 상가주택)은 「토지 등기사항전부증명서」, 「건물 등기사항전부증명서」를 각각 발급받아야 하는데요. 우리나라 부동산 등기부등본은 토지와 건물을 나누고 있어서 등기사항전부증명서도 나누고 있습니다.

 

2) 집합건물

일반 건축물과 달리 집합건물(아파트, 연립, 다세대주택, 공동 상가)은 「등기사항전부증명서 집합건물」만 발급받으면 되는데요.

 

토지와 건물을 한 덩어리로 보고 있어, 등기부등본을 통합한 것입니다. 그래서 매매 시 토지와 건물을 분리해서 팔 수 없습니다.

 

 

등기사항전부증명서 보는 방법

등기사항전부증명서 구성은 표제부, 갑구, 을구로 3가지로 나누고 있습니다. 발급받은 후 어떻게 확인해야 하는지 아래에서 자세하게 설명하겠습니다.

 

1) 일반 건축물 등기사항전부증명서

▣ 표제부: 건물의 표시 (집에 대한 기본 정보)

표시번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물번호	등기원인 및 기타사항
1	2019년 8월 20일	서울특별시 강남구 대치동 ㅇㅇ	철근콘크리트조 펑슬래브지붕 3층 1층 165㎡ 2층 170㎡ 3층 165㎡	도면편철장 제4책 36장

 

• 표시 번호: 등기한 순서를 매긴 번호
• 접수: 집이 지어진 날짜> 오래된 집인지 판단
• 소재 지번, 건물 명칭 번호: 정확한 집 주소, 여러 개의 건물을 건물 번호로 표기
• 건물 내역: 집의 전체 층수와 각 층의 면적
• 등기원인 및 기타 사항: 등기 이유 기록

 

▣ 갑구: 소유권에 관한 권리사항을 표시 (집의 소유관계와 소유권 방해 요소 파악)

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 보존	2019년 8월 20일		소유자 김매도 (123456-******) 서울특별시 강남구 대치동 ㅇㅇ
2	소유권 이전	2020년 8월 20일	2020년 9월 10일 매매	소유자 최매매 (123456-******) 서울특별시 강남구 대치동 ㅇㅇ

 

▣ 을구: 소유권 이외의 권리가 등록 (금융권 대출인 근저당권, 저당권, 전세권 등 담보로 진 빚 파악)

순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권 설정	2021년 4월 4일 제981**호	2021년 4월 4일 설정계약	채무자 최매매 채권 최고액 금 400,000,000원 서울특별시 강남구 대치동 ㅇㅇ 근저당권자 KB국민은행 서울특별시 강남구 대치동 ㅇㅇ

 

• [갑구] 순위 번호: 등기 접수 날을 기준으로 등기한 순서를 매긴 번호 (갑구끼리 순위 다툼 시 순위 번호로 따짐)
• [을구] 순위 번호: 등기 접수 날을 기준으로 등기한 순서를 매긴 번호 (을구끼리 순위 다툼 시 순위 번호로 따짐)
• 등기 목적: 등기 목적 기록
• 접수: 등기를 접수한 연, 월, 일 기록 (갑구, 을구 권리 다툼 시 접수 날짜로 순위 가림)
• 등기원인: 등기 이유 기록
• [갑구] 권리자 및 기타 사항: 제일 마지막 현재 소유주> 주소, 주민등록번호, 거래 가격이 있으니 필수 확인
  
• [을구] 권리자 및 기타 사항: 집의 빚 액수 파악

 

※ 참고사항

소유권 이전 청구권 가등기, 소유권 이전 금지 가처분, 환매등기 등 권리가 기록되었다면 거래하면 안 된다는 걸 꼭 주의하세요.

 

 

 

2) 집합건물 등기사항전부증명서

▣ 표제부: 1동의 건물의 표시

표시번호	접수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2019년 8월 20일	서울특별시 강남구 개포동 ㅇㅇ	철근콘크리트 펑슬래브지붕 3층 1층 220㎡ 2층 220㎡ 3층 165㎡	도면편철장 제4책 36장

 

▣ 표제부: 전유 부분의 건물의 표시

표시번호	접수	6. 건물번호	7. 건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2019년 8월 20일	제3층 제301호	철근콘크리트조 60.5㎡	도면편철장 제4책 36장

 

▣ 대지권의 표시

표시번호	대지권 종류	8. 대지권 비율	9. 등기원인 및 기타사항
1	소유권 대지권	220.5분의 24.09	2013년 7월 13일 대지권

 

6. 건물번호: 아파트, 연립, 빌라의 경우 층수와 호수 표시

7. 건물 내역: 전용면적 표시

8. 대지권 비율: 한 동의 한 필지의 땅 중에서 집주인의 땅이 얼마나 되는지 파악

9. 등기원인 및 기타 사항: 대지권을 등기한 날짜

 

 

 

부동산 계약 전 주의사항

본인의 보증금과 빚이 집값의 80%를 넘는다면 경매로 넘어갔을 경우, 보증금을 지킬 수 없게 되어 위험합니다.

 

만약 입주할 집이 빚이 있다면 본인 외에 다른 세입자가 있는지 봐야 하고 본인의 보증금과 다른 세입자의 보증금을 모두 합한 뒤 등기사항전부증명서의 채권 최고액을 더합니다.

 

▣ 계산법

• ex. 본인 보증금 8천만 원, A 세입자 9천만 원, B 세입자 6천만 원, 채권 최고액 1억, 집값 4억
• {(8천만 원 + 7000만 원 + 6천만 원} + 1억 원} / 4억 x 100 = 82.5%

 

실제 채권액은 1,000만 원인데 등기사항전부증명서상 채권 최고액은 2억 원일 경우에도 조심해야 합니다.

 

그 이유는 채권 최고액 범위 안에서 돈을 빌릴 수 있기 때문에 집 소유주가 세입자가 모르는 사이 부동산 담보 대출을 받고 숨길 수 있기 때문입니다. 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전으로 나눠서 등기사항전부증명서를 꼭 체크하길 바랍니다.

 

참고해서 읽어보면 도움이 되는 글

> 등기사항 : 부동산 초보가 주의해야 할 서류 총정리